孙天立:轻资产化的战略选择需综合考虑多个维度
http://www.funxun.com房讯网2018-12-7 14:28:00
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[提要]2018年12月5日-6日,中国写字楼注册送彩金38不限id发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,中粮置地北京公司常务副总经理孙天立受邀参加了讨论环节,并就商办地产的轻资产化与参会嘉宾进行了分享和讨论。

  房讯网讯 2018年12月5日-6日,中国写字楼注册送彩金38不限id发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,本届年会主题为"标准与创新:美好商办新时代",来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦商办标准设立、引领行业创新,共同开启未来办公新时代。

  论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

  当天下午进行的第一场领袖圆桌讨论环节,以"共享新时代--轻资产、科技化与金融化"为主题。中粮置地北京公司常务副总经理孙天立受邀参加了讨论环节,并就商办地产的轻资产化与参会嘉宾进行了分享和讨论。

  孙天立认为,轻资产战略的选择,要因公司的发展而定,要因公司的整体战略而定,要因公司的资产、包括现金流的情况而定,要因公司团队的运营能力而定,总之应该综合考虑若干个维度,最后再决定轻资产是不是应该做。

  以下是孙天立在领袖圆桌讨论环节发言实录:

  齐舒芳:所以我想接下来请中粮的孙总分享一下,您是怎么看待轻资产这个模式的?中粮有没有相关的轻资产的操作模式?

  孙天立:谢谢主持人。我去年跟刘凯秘书长,包括跟陈总说了,今年少出台,或者不出台,但最后还是觉得虽然改造项目受到了政府的关注,包括蔡奇书记去了,还受到了同行的追捧。但我们知道我们应该苦练内功我应该出台。但是说到这个话题,应该说我不知道你让我说轻资产是肯定它还是否定它,我有自己的观点。

  齐舒芳:您可以尽情阐述您自己的观点。

  孙天立:首先我跟很多人的观点是反着的。可能很多人觉得这个资产升值的放缓,空置率在上升,要做轻资产,我反而可能觉得要做重资产。这是我的一个观点。为什么呢?有钱人买重资产,没钱人玩轻资产。我其中一个领导跟一个长辈很高兴的说,我们最近做了一个轻资产的事,那个领导也是我很崇拜的行业里的人,他说笨蛋,好东西要重资产。相对不好的和你没钱的时候要做轻资产。

  齐舒芳:单栋写字楼的数据创新高,也是印证了您这个观点。

  孙天立:因为这个公司发展战略有关系,没有绝对。我不代表中粮,我代表我自己,因为我最近一直在关注,我说今年一年团队一直在苦练内功,我们在运营细节上抓了很多东西,同时我们可以在跟政府搭建一个平台,因为政府的内生动力,尤其是城市更新动力会更大。这中间我们被迫做了一两个轻资产,后来我发现其实不太容易,好像轻资产很美丽,那最终挣钱怎么挣呢?通过你的改造、通过你的运营、通过你的社群。

  我的领导在核心区域租了一个很大的地方,当二房东做轻资产,不挣钱,可能出于品牌需要,出于规模需要。我更愿意是有一单就是一单,这一单的背后,轻资产的背后,我认为非常重要的就是你的管理能力和运营能力和改造能力。所以轻资产在这个时候是一个悖论,你不能说轻易做轻资产这个东西。轻资产也跟它的运营能力有关系,改造的能力都是有关系的。所以我们一直在做。

  我举个例子。我们今年其实失去了一个轻资产的机会,也做成了一个轻资产的机会。失去一个轻资产机会,我想表明轻资产看起来很美丽,但做起来很难。一个非常非常核心的区域,第一步我们要把它拿过来,20年,我来掏,租金很低,掏三个亿改造费用,退出的时候给你资产多少。这是第一步。后来我在推动过程中发现,这不是中粮的主战略,中粮说那投三个亿投不了,能不能你投改造费用,我租过来,我价格高一点,然后我再通过运营回来,资产肯定升值。也同意了。但是业主不满意。其实项目在非常非常核心的位置,但是时间周期太长了。后来他们拿走了。我相信拿走也干不起来,因为搞商业的就是搞商业的,搞办公的就是搞办公的,还用原来商业的方式搞办公,搞不了。所以最后跑不远。但是缺点是失去机会了,窗口期就这么短,北京的事都是这样的。

  做成了一单,我们跟政府合作的一单,也是在相对市中心,但非常考验我们的改造水平。它的周边租金就在4块钱到4块5,它的预期是给我3块5,我的空间就是一块钱。如果我把它提到6块5,我们要20几年,还要投改造费用。最后当然价格也很合适,也是未来是一个标的项目。

  我的老板问我,孙天立你们这个团队到底怎么玩,轻重并举怎么做?我说轻重并举,以轻为举。等到中粮认为这是一个非常核心的主业,我就重起来了。我也不放弃重的,轻的要通过真正的要干一个成一个,才能对这个行业,其实不光是挣钱,而是对整个行业的健康发展是有帮助的。所以我对轻资产来说,是要因公司的发展而定,要因公司的战略而言,要因公司的资产,包括现金流的情况而定,要因公司团队的运营能力而定,若干个维度,最后定了轻资产是不是应该做。这是我的观点。

  齐舒芳:谢谢孙总的分享,轻重并举,这也是很多房地产公司讨论的命题。

  孙天立:90%的人是服务于那10%的人,如果整个市场90%都不敢买,你就到了该买的时候了。

  齐舒芳:这是抄底理论吗?

  孙天立:还不是抄底,还基于好多维度,团队等等。但是我认为现在是一个购买资产的好机会。

  齐舒芳:在新时代之下,您心目中的办公应该是什么样子?共享新时代,您心目中从商办市场的未来是什么样子。

  孙天立:在写字楼行业里面,我觉得最终场景是这样的,就是第一,先说共享,一定能做到共享。第二,做到社群。第三,做到数字。第四,舒服。这是最关键的。

    来源:房讯网

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